|
Управление домами с множеством квартир - процесс не только непростой и многоуровневый, без рассмотрения мельчайших нюансов, которые включаются в общий процесс управления, увидеть полную картину его механизма весьма нелегко. Одним из таких нюансов является содержание всех объектов общего имущества.
Что такое общее имущество в доме, за чей счет, как и каким образом осуществляется содержание этих объектов в доме? Вопросы эти рассматриваются в двух кодексах: гражданском и жилищном. Прежде чем говорить о том, что же определенно можно относить к общему имуществу, следует выяснить, что по закону, считается многоквартирным домом. Считается, что это - совокупность от двух и больше помещений, относящихся к жилым, с выходом на земельный участок. Именно поэтому многоквартирный дом существенно отличается от жилого дома, который может представлять собой только одно жилое помещение. Существование многоквартирного дома, состоящего из нескольких жилых помещений, априори невозможно без существования смежных объектов и помещений (лестниц, лестничных клеток) и нежилых помещений общего, общественного пользования (подвал, чердак), и, конечно же, земельного участка, без которого многоквартирный дом не может так именоваться. Согласно праву долевой, частичной собственности те, кто имеет долю в доме, являются владельцами и объектов общего имущества в этом доме, то есть, им причитается право на долю лестниц, лифтовых сооружений, лестничных клеток, чердаков, крыш, подвалов, различного технического оборудования и т.д. Жилищный кодекс РФ разъясняет, что конкретно относится к общему имуществу дома, при этом доля в праве на объекты и территории общего имущества пропорциональна площади, которая соответствует площади помещений в распоряжении собственников.
Основным требованием при отнесении какого-то объекта к общему имуществу является признак общности, совместного пользования имуществом всеми владельцами помещений, квартир и т.п, многоквартирного дома. То есть, если отдельная часть общей площади помещения, которым владеет тот или иной собственник, относится только лишь к этой площади (веранда), то такое помещение нельзя отнести к общему имуществу, а если выход на помещение имеют и смежные помещения (лоджия), то можно. Сформулируем и иные признаки, присущие общему имуществу:
- не принадлежит ни отдельной квартире, ни какой-то её части;
- располагается на территории многоквартирного дома, а не жилого помещения;
- имеет специфику использования: обслуживающую, специфику благоустройства;
- располагается на территории земельного участка, также попадающего под категорию общего имущества.
Существование наряду с понятиями "многоквартирный дом", "жилое помещение", "нежилое помещение", "общее имущество" такого понятия, как "кондоминимум" определяется наличием у всего дома или какой-то части (блока) отдельного входа. В кондоминимум включается все жилое и нежилое имущество, а также общее.
Общее имущество по закону может быть переквалифицировано в объект жилого либо нежилого помещения, если объект был сильно видоизменен, при этом, в него вкладывались определенные затраты, например, если кто-то решил переоборудовать чердак под помещение иного назначения (склад и т.п.).
По статье 36 жилищного кодекса РФ, среди общего имущества выделяют: помещения общественного пользования, не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям, крыши, различные ограждающие сооружения и конструкции, техническое оборудование, в полном размере, земельный участок и другие объекты, эксплуатирующиеся всеми собственниками помещений в доме.
Статья жилищного кодекса РФ 39 указывает, кто именно несет и в каких размерах ответственность за содержание объектов общего имущества. В зависимости от того, каким образом происходит механизм управления всего дома, содержание объектов общего имущества находится под контролем либо самих владельцев жилых квадратных метров, которые заключают договор со специальной организацией или лицами, предоставляющим определенного рода услуги по вопросам управления, либо ТСЖ, различного рода кооператива, в которых собственники получают членство в организациях или заключают договор.
13 августа 2006 года законодательством РФ определены самые главные правила содержания общего имущества в доме специальным постановлением, в котором указываются основные взносы на содержание общего имущества, такие как плата за ремонт квартир и других жилых помещений, если многоквартирным домом управляет специальная организация или сами собственники квартир, плата членов ТСЖ, кооперативов.
Список главных правил, касающихся объектов общего имущества, достаточно велик. Прежде всего, это:
- требование о безопасности, доступности, готовности к использованию объектов общего имущество по отношению к владельцам помещений в доме;
- требование об освещении объектов общего имущества, требование о поддержании на необходимом уровне температуры и влажности, регулярной уборки, вывоза мусора и т.д.;
- требования соблюдения правил осмотра объектов собственниками, совершения действий, касательно содержания и ремонта общего имущества и др.;
- требования капитального ремонта, по достижению установленного законодательством уровня предельных характеристик ненадежности и небезопасности.
|
